东信证券＂百亿店王＂杭州大厦，有点慌

东信证券

作者：黎浩然、Her

在杭州这座商业激战正酣的城市，老牌零售巨头杭州解百正站在一个微妙的十字路口。

财报显示，2025年杭州解百实现营业收入17亿元，同比下降3.01%；归母净利润2.24亿元，同比下滑9.28%，核心盈利指标全面承压，而作为营收主力的杭州大厦，其表现直接关联集团业绩走向。

作为杭州第一代“百亿店王”，杭州大厦从不缺话题与流量。‌2025年年中庆，6天总销售额约‌4.2亿元‌，同比增长37.45%，单笔高珠订单达550万元；今年3月春季嘉年华‌，‌3天销售额突破5亿元‌，同比增长16%‌……

可这一串串硬核数字，却难掩其“被赶超”的事实。据媒体公开报道，以年度销售额为尺，其已连续两年被杭州万象城反超。

虽官方未有正面回应，但这个经稳坐杭州商业头把交椅的“店王”，在集团财报业绩下滑、行业竞争加剧的双重压力下，绝对优势正逐渐消解，稳固地位遭遇着前所未有之冲击。

“杭州大厦，是否还能稳住阵脚？”已然成为当下杭州商业圈最受关注的话题。而它最新喊出的目标“冲刺140亿元，客流保持1500万人次”，或是对于质疑的最好回应。

解百营收、利润“两连跌”

租赁收入成新增长点

国内奢侈品市场整体遇冷，叠加解百商业持续多时的转型和调整，杭州解百的营收、净利润已连续两年下跌。

2025财报显示，期内，杭州解百总营收约为17.00亿元，同比下降约3.0%，跌幅有所收窄；归母净利润为2.47亿元，下跌9.28%，主要源于经营环境变化，营收下降导致毛利下降。

若将观察时间段拓宽至5年，解百的营业总收入从2021年21.29亿元持续下滑至2025年17.00亿元，五年累计降幅达20.1%。同样，归母净利润自2021年高点3.51亿元后，五年累计下滑36.2%，盈利压力持续加剧。

但值一提的是，在一系列积极调整下，解百的营收降幅缩窄了，且经营活动产生的现金流量净额更是重回增长。数据显示，杭州解百2025年的经营性现金流净额却同比增长9.27%至7.52亿元。公司在盈利承压的情况下，加强成本端控制改善现金流的，包括节省人工开支等措施。

细看解百的收入结构，贡献主力为商品零售，占2025年营业收入78.06%，来源于旗下商场的商品销售收入及商场内功能商户的租金收入，主要由杭州大厦购物城、解百商业（解百购物广场）两家主要门店贡献。

2025年，杭州解百零售业务收入13.27亿元，同比下降5.20%。其中，联营模式收入9.17亿元，同比下滑7.17%，拉低了公司整体盈利水平；自营模式收入4.10亿元，同比2024年略有提升。

据悉，杭州大厦购物城、解百商业都以联营模式为主，自营、租赁为辅。尽管近年来杭州解百一直强调“去百货化”，特别是对解百商业的调改上，但主要集中于营销活动和业态多样化上，百货基因仍根植于其收入模式，联营模式一直贡献超5成收入。

但一些变化，正在发生。年报显示，杭州解百的租赁模式收入在2025年大幅上升94.97%至1.70亿元，占总收入的占比已超过10%，成为重要增长点。

变化背后，是解百商业历经数次调整后，成果的有效展示。2024年改造后，解百商业的商户结构大调，餐饮与生活娱乐业态面积占比已超过50%，且主要采取租赁模式，成功贯彻“去百货化”战略。

目前，杭州解百采用租赁模式涉及的区域，有解百商业新改造区域，以及部分来自杭州大厦新改造的地下商业，包含个别顶级奢侈品牌、部分潮流品牌、以及餐饮、休闲、娱乐等。

打响“守擂战”

金字招牌还能稳住吗？

作为杭州高端消费市场的标杆，杭州大厦三十余年来始终占据武林商圈核心地位，长期稳居杭州商业榜首。

其凭借LV、CHANEL、HERMES、DIOR等顶级奢侈品牌矩阵，以及全省唯一的CHANEL精品店、十余家VIC沙龙（包括Cartier全球首家独立沙龙）及VIC服务体系，构建了高净值客群的深度粘性，成为杭州高端消费风向标。

然而，杭州商业竞争格局正加速重塑。2024年杭州万象城销售额首次超越杭州大厦登顶；杭州恒隆广场摩拳擦掌，4月28日启幕。往后看，K11、SKP、IFC等高端玩家，即将次第上场。

外有追兵，内亦有隐忧。

一方面，据赢商大数据显示，杭州大厦的消费群体年龄层偏高，项目到访的29岁以下的年轻客群占比36.81%，明显低于杭州万象城的41.06%。且项目高度依赖国际重奢品牌，易受全球奢侈品市场周期波动的影响，项目在商旅的转型之下，尚未开辟新的可持续增长业态。

当下，杭州大厦头部的6大奢侈品是否能成功续约，存在一定不确定性，毕竟恒隆、SKP们正在旁虎视眈眈。

另一方面，解百商业在经过数次调整经营方向，仍未进入稳定的收获期。调改思路将A\B座以完全不同的定位应对市场，这会导致整体的商业陷入标签不够清晰、客群过于分层的问题，新的增长引擎依然在探索中。

循此而行可知，以杭州大厦为绝对主力的解百，进入了真正的艰难守擂期。

杭州大厦，守住“重奢大牌”

2023年起，杭州大厦就已投入对核心奢侈品牌的维护工作，与头部的5位奢侈品牌达成3-5年续约意向。

行至2024-2025年，杭州大厦全力投入品牌维护，经过多轮谈判，成功完成六大主力奢侈品牌的续约，并在2025年第二季度成功续约国际顶奢品牌启动重装扩店升级计划。

对于这两年的谈判过程，杭州解百直接在财报中称整个谈判过程为“核心品牌保卫战”，足见艰苦程度。

守住“重奢牌”外，杭州大厦2024年全面启动“品牌形象提升”改造，创下近年调改工程“投资额之最”，由传统百货转型探索新一代的商旅型购物中心，完成中央商城停车库形象提升和二次元定位转型、AB座外立面、C座运河之滨“好运湾”亮化及街区升级的重新亮相和升级。

2025年，其又进一步对品牌矩阵升级和强化，尤其在重奢和户外品类上发力，挖掘家居品类成为新的增长引擎：

一是巩固“硬奢力”：杭州大厦持续巩固其在高端珠宝、腕表品类的领先地位。2025年已集齐包括海瑞温斯顿、格拉夫、布契拉提等在内的国际顶级珠宝阵容，还计划将奢侈品牌布局从AB座拓展至CD座，成功打造了全国稀缺的VIC尊享沙龙空间（HZT SALON），引入了卡地亚全球首家沙龙，以及梵克雅宝、格拉夫的全国首家沙龙。

二是聚焦“轻户外”：2025年杭州大厦在C座4-6楼引入了17个户外运动品牌，其中6个为全新入驻。这6家新品牌中，有被称为“轻量户外鼻祖”的英国品牌Montane华东首店、法国品牌Salomon杭州首家直营店，以及Discovery Expedition、HOKA等。

三是布局“品质家”：在D座3楼家居板块引进了14个新品牌，其中8家为华东或浙江首店，包括瑞典王室御用床具品牌Hastens海丝腾（杭州旗舰店）、“欧洲第一名瓷”德国品牌Meissen麦森，以及拥有百年历史的丹麦灯具品牌Louis Poulsen（中国大陆首店）。这14个家居品牌成为了业绩增长新引擎，2025年店庆期间贡献了D座3楼总销售额70%，其中4家新品牌跻身“百万级”销售阵营，包揽了该楼层销售前四名。

望向2026，杭州大厦董事长许雷公开表示，要做“中国的老佛爷”全年营收冲刺140亿元，客流保持1500万人次。

目标已定，策略则出：“顶奢加固+首店引进+多元拓展”三管齐下。扩容升级LV、Chanel等六大主力顶奢品牌，其中LV男装店预计5月底以全新形象亮相；精准切入“古法黄金”热点，预计引入高坪效品牌君佩黄金；备受年轻群体追捧的Miu Miu也计划在4月亮相，提前锁定未来的消费主力；锁定稀缺性，计划引进GOYARD、ALAIA等品牌的杭州首店；持续加码户外，2026年初便吸引了Vuori、HEAD、Haglöfs等多个运动品牌的区域首店入驻。

解百商业：彻底“去百货化”

2025年，解百商业彻底“去百货化”变革，打造一个面向年轻群体、融合文化与体验的“国潮生活空间”。

空间、业态结构性调整，A座着重打造国潮文化体验，着重打造的“解百1918”非遗茶空间已获评省级非遗茶空间，并引入4000方的UNIBUY香港奢侈品奥莱——汇集250+国际品牌、30万SKU，通过全球直采模式实现1-6折的性价比，以高性价比大牌吸引新客流。

B座聚焦年轻客群，成为各类新潮首店的大本营，引进了Weekendhub，将1000㎡空间打造成沉浸式剧场；B座4层的白娘子的爱元宇宙广场，提供真人NPC互动和汉服换装体验；引入人宠同乐空间的MAO PARK，以及B座3层提供居家式社交氛围的桃岸Homebar，丰富了夜经济内容。

通过“年轻力”的IP和创新活动引爆客流，2025年春季“灵雀解百愿”美陈带动五一客流；6月结合了吴山路非遗鱼灯展引发全网热议，10月周年庆引入条鹅IP展（首展）和夜间音乐节，实现客流同比增长51%。

2026年，解百商业的策略是通过构建“国潮文化体验”和“城市夜娱”两大核心坐标，深化业态调改，并开拓“免税经济”等全新增长点。

持续深化体验业态，以国潮IP精准触达年轻客群。以“1918非遗茶空间”为内核，融入市集、快闪等多元形式，构建沉浸式文化体验场景；在夜经济上，通过B座小酒馆如桃岸Homebar、夜间音乐节等活动，延长消费时段，提升客流与坪效。截至2026年初，餐饮与生活娱乐业态面积占比已超50%，整体招商率超90%。

填补业态空白，探索新增长曲线。解百A座在年初迎来浙江首家市内免税店开业，开启了全新赛道，并预计在今年拟启动“百千万”美食文商旅综合体项目，计划在A座集聚百县域的生态美食与非遗项目。

入局轻资产，寻找第二增长曲线

以两大项目的重磅调改，守住业绩基本盘之外，背靠大树的解百集团正在寻求一条轻资产化扩张之路：主要由其核心子公司杭州大厦来执行，并已制定了明确的目标，核心理念是以品牌和管理输出为主，减少自持物业的重资产投入，从“渠道运营商”向“中高端品质空间运营商”转型。

2025年底，杭州大厦公布了“555 5000”计划，开启从单一高端零售向多元商业生态的全面转型，即5年内新开业项目不少于5个，新签约轻资产项目不少于5个，实现总利润5000万元以上，为集团提质增效提供支撑。

至此，杭州大厦初步构建起杭州大厦501、HALO PARK、杭州大厦S三大差异化子品牌矩阵：

//杭州大厦501：城市精品社区购物中心

//HALO PARK：主题型生活街区

//杭州大厦S：潮流科技体验空间

根据“区域深耕、梯度发展”的布局策略，杭州大厦已将轻资产项目从杭州市区拓展至周边经济强县，具体项目包括杭州大厦501余杭项目、义乌中心·杭州大厦Halo Park项目、永康杭州大厦501动感新天地项目、杭州大厦501·灵芝里项目。

为确保项目的高品质落地，杭州大厦还构建了覆盖项目前期、中期、后期的全生命周期服务体系，并组建内部合伙人机制的试点团队以激发内部活力。

2025年，杭州解百稳住了。

经营性现金流改善，营收下跌收窄；杭州大厦全年稳住130亿销售额，并成功续约六大重奢；“摇摆”多年的解百商业完成转型，逐步扭亏。